תמ"א 38

תכנית מתאר ארצית 38 –כללי 

מדינת ישראל שוכנת על השבר הסורי-אפריקאי, איזור שמועד לרעידות אדמה. 
לאור הסיכון הגבוה להרס קולוסאלי של המבנים במדינת ישראל הגיעו למסקנה כי יש להכניס תקן ישראלי לעמידות מבנים, כך שכל קבלן, הבונה בניין במדינת ישראל, יחוייב לבנות בהתאם לתקן זה.

התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, ת"י 413, נכנס לתוקף בשנת 1975. אך מאחר שרק בשנת 1980 נקבעה החובה לבנות מבנים לפי תקן זה, ככל הנראה , מרבית המבנים שנבנו בישראל עד לשנה זו לא עומדים בתקן זה. 

לשם כך נתכנסה המועצה הארצית לתכנון ובניה ופרסמה את תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, שמטרתה הייתה לאפשר קבלת היתר בנייה לחיזוק הבניין ללא צורך בהגשת תכנית מפורטת, כאשר נקבע, שמי שמבצע תכנית זאת יהא זכאי לקבל זכויות בנייה נוספות על המקרקעין שבהם בנוי הבניין. 

התכנית אושרה על ידי ממשלת ישראל בשנת 2005 אך למעשה נאלצה לעבור גלגולים רבים והיום אנו מכירים למעשה שתי אופציות עיקריות למימוש תמ"א 38: האחת ידועה כ"תמ"א 38/1", שלמעשה מאפשרת תוספת בנייה על הבניין הקיים והשניה:"תמ"א 38/2" שלפיה הבניין הקיים יהרס ובמקומו נבנה בניין חדש שבו תהיינה דירותיהם החדשות של בעלי הזכויות בבניין הישן ודירות היזם שמתקשר עם בעלי הזכויות. 

נכון להיום רק יכולים להינות מקבלת זכויות בנייה על פי תמ"א 38 רק בניינים העומדים בתנאים הבאים:

- בניינים שנבנו לפי היתר בנייה שהוצא לפני 1 בינואר 1980, ושנקבע על ידי מהנדס שאינם בנויים על פי תקן ישראלי 413;

- מבנים שאינם פטורים מתקן 413 (מבנים בני קומה או שתיים בשטח של עד 400 מ"ר) 

התכנית אינה חלה על מבנים שההיתר לבנייתם ניתן אחרי 1.1.80.  
למען הסדר הטוב נבהיר שבניינים כאלה אשר אם נקבע על ידי מהנדס שלא נבנו על פי ת"י 413, כפי שהיה בתוקף במועד הוצאת ההיתר לגביהם, יכולים להינות מהוראות התמ"א, אך ללא תוספת זכויות בניה. 
כמו כן התכנית אינה חלה על מבנה שאינו מאוייש או מבנה המיועד להריסה. 
קבלת זכויות בנייה מכוח התוכנית כפופה לאישור הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.

עו"ד אוסטרובסקי היה מעורב בעסקאות שנשענות על עקרון התמ"א עוד קודם להחלתה, עת ייצג נציגויות בעלי דירות בבניינים בתל אביב שהוכרזו כ"מבנה מסוכן" ואשר בתמורה לביצוע חיזוק ותיקון הבניין, קיבלו זכויות בניה; 
עם תחילת יישומה של תמ"א 38/1 (תוספת הבניה) ליווה עו"ד אוסטרובסקי יזמים שבנו תוספת קומות על פי התמ"א ובבניינים אחרים, ייצג את בעלי הדירות מול היזמים. 
חשוב לציין כי בפרוייקטים מסוג זה, בהם "פוטנציאל ההתנגשות" בין היזם לבין הדיירים הוא גבוה, בשל אופי הפרוייקט (בעלי הדירות גרים למעשה באתר בנייה לאורך תקופה ארוכה, לעתים תוך חדירה ממשית ופגיעה בקירות דירותיהם) הצליח עו"ד אוסטרובסקי, בזכות יכולותיו הגישוריות והיצירתיות, לגרום לכך שחיכוכים שנוצרו במרוצת הבנייה נסתיימו בסופו של דבר בדרכי נעם, מבלי להגיע לערכאות משפטיות. 
בשנים האחרונות, בפרט לאחר התיקון השלישי לתמ"א 38, עיקר עיסוקו של משרדנו בתחום זה הוא בתמ"א 38/2 ומייצג יזמים בפרוייקטים מסויימים ובעלי דירות בפרוייקטים אחרים. 

ייצוג בעלי הדירות 

ייצוג בעלי הדירות הינו הליך ארוך ומורכב שכן תחילתו בשלב עריכת המכרז לבחירת היזם וסופו, מספר שנים לאחר מכן, עת נרשם הבית המשותף בטאבו. 
השלב הראשון הנו עריכת מכרז לבחירת קבלן/יזם: 
לאחר שהדיירים החליטו לבצע פרויקט תמ"א 38 ובחרו נציגות ומינו עורך דין, מזמין עורך הדין יזמים להציע הצעות לצורך ביצוע הפרויקט. בשלב זה ניתן לפעול במספר אופנים, לרבות שילוב של אנשי מקצוע, שמסייעים לבנות את התנאים המסחריים שעל בסיסם יבחר היזם; 
בתום המו"מ המשפטי וחתימת החוזה, נמשכת מעטפת ההגנה על הדיירים בעת ההליך התכנוני (במידה שמתקיימים חילוקי דעות בין האדריכל /המפקח מטעם הדיירים לבין זה של היזם) . משהתקבל ההיתר, על עורך הדין לוודא כי היזם עומד בכל התחייבויותיו החוזיות לעניין הערבויות וכו', אותן הנו אמור להחזיק בנאמנות עד למסירת הדירות וחלקן עד לרישום; משנמסרו הדירות ומתנהל ההליך הרישומי, עורך הדין מוודא כי זכויות בעלי הדירות לא נפגעות. 
ישנם מקרים בהם בעלי הדירות פונים למשרדנו רק לאחר שכבר בחרו יזם ומבקשים לנהל עמו את המו"מ המשפטי.
הניסיון הרב שהצטבר בניהול המשפטי של הפרויקטים הללו, פעם בכובע של עו"ד יזם ופעם בכובע של עו"ד דיירים, מסייע לנו להגיע למיצוי מהיר של המו"מ המשפטי עם עורכי הדין של הצד השני, תוך שמירה מקסימלית על האינטרסים והזכויות של הצד המיוצג.  
הניסיון הגישורי של עו"ד אוסטרובסקי מסייע פעמים רבות לפתרון מחלוקות בין הדיירים לבין עצמם שלעתים מתגלים במהלך הפרוייקט ולפתרון יצירתי ויעיל במחלוקות מול היזם.
עו"ד אוסטרובסקי מאמין ומחויב ליושרה ולשקיפות כלפי לקוחותיו. זה הקו המנחה את עו"ד אוסטרובסקי, אף כשהוא יושב על כס השיפוט כדיין בבית הדין המשמעתי המחוזי של לשכת עורכי הדין. 

תמ"א 38
Share by: